46.   第十六篇 中国城市化与房地产还有30年黄金期

唱哀房地产和房地产过热泡沫论，一直成为中国争论焦点话题。为了让国人吃上一颗定心丸，笔者将用大量事实和如下数据证明中国的房地产还有30年黄金发展期：

            一、中国积淀140年的饥渴大市场刚用30年

   从1840年英国人打上岸到1949年蒋介石独载政府跨台，这110年的内忧外患足足让中国落后世界发展1个多世纪。从1949年到1979年的30年路线斗争，又中让我国失去了市场经济二班车。在接二连三落后欧美市场经济140年过程中，也孕育着中国饥渴的内需大市场。现在,我们刚刚快步流星追赶30年,就进入了盛世中华复兴时代。但是与欧美市场空间相比，新兴的中国还有100多年可持续发展空间。既使把百年浓缩三倍还有30多年饥渴大市场在推动着中国飞速向前发展。

               二、中国还有50%城市化发展空间

    中国是在城市化率10%基础上搞起改革开放的。今天通过30年的努力奋斗，并平均以每年1%高增长的速度达到了40%多，这与发达的欧美国家90%以上城市化率相比相差了50%。然而就是这种差距，让中国比欧美国家多了50%的城市化可持续发展空间。如果按照前30年平均每年1%的发展速度，既使是刨除应该保留的30%农村人口确保粮食安全，那么未来中国还有30年高增长的城市化黄金建设期。如今东亚三杰的韩国奋起直追日本50年，其城市化和工业化率达到93%，虽然他们像日本一样60%粮食靠进口。但是他们用人均近3万美元的富有资金，向国际上买回了粮食安全，保住了工业化强国的地位。这些成功经验都很值得我们借鉴！

         三、中国消费市场还有三大水龙头没有拧开

    中国的房地产改革只完成了第一步的城市“公改私”。还有一个更大的农村房地产市场水龙头没有拧开。假如把9亿农民两亿户农舍推向市场参于公平竞争，那么就可以非常有效的平抑70个大城市的高房价涨幅。中国第二个水龙头没有拧开的就是18亿亩红线。按照13亿人自供粮安全警界线在15亿亩计算，那么剩余3亿亩供给机器吃掉的工业原料粮，完全可以到美加等国采购到比中国更便宜的玉米，小麦。若把富余的三亿亩土地用到城镇化建设上去，还可以支撑着中国30年以上的黄金发展期。从中央农办主任陈锡文嫌异中国每年房地产用地680万亩太少的数据可以计算出来，累计到30年后中国也用不了2亿亩地。假如今后中国用地政策再宽松点，那么就会拉动内需更多些。第三个水龙头没拧开的就是“禁外令”，它挡住了外国定居者在中国消费市场上的贡献率。如若长期不拧开这个水龙头，那么北京等地的“世界城市”梦，也就很难早日圆梦了。近年来，从海南岛三亚房屋被俄国人用导游名字买下的房子有千万间，其长期皮软的海南房地产市场也被老外的暗中购房行为搞旺了。同时也把海南人搞富了。见到如此升值富甲一方效果，还不如早点解除禁外令，让更多喜欢中国的外国人买到称心如意的好房子，以此拉动中国消费市场经久不衰。

             四、中国房地产还有30年黄金增长期

    中国是一枚正在点燃的火箭，任何人也阻止不了它的上升和前进。近日来，有人对建设部长姜伟新所说的未来中国还有20年房价高增长的压力不认同。而笔者则认为姜部长并没有危言耸听说过了头，而是留存余地说保守了。依笔者云游100多国的所见所闻相比较，中国房地产的黄金发展期还有30年之久的美好光景。

      例如，中国现有的人均住房面积尚不足30米，与人均97平方米的美国和人均100平方米的迪拜阿联酋相比还有3倍之差。从有关统计数据上分析，中国由改革开放前的人均8平方米到现在的人均28平方米，用了30多年时间。几乎与每年增长1%的城市化速度差不多。如果乐观按此增长速度的数据推算，再让中国高速度发展30年，中国的人均住房面积也只有50多平方米，中国的城市化率也顶多达到70%以上而已。另外，从30年前全国房地产均价1000元左右到现在全国均价5000元左右的增长数据分析。既使未来30年再增加十倍达到5万元左右1平方米。那么也仅是世界第一的摩纳哥32万人民币的六分之一。与世界第五位香港9.9万人民币和第十位的印度孟买6.2万元人民币相比也仍然是有差距的，如果按照中国2009年底最高月份增长7.8%的速度发展，那么留给中国房地产的涨价空间也远不止20年，如果将中国城市化发展到70%,以及房地产发展到50平方米规模上讲，中国还应该有30年以上的黄金增长期。