伴随每一次调控，中国房地产总会走到一个心理的十字路口。
今年国庆前，由于部分一二线城市房价的暴涨，前所未有的严厉调控接踵而至。22个重要城市相继出台了政策，部分热点城市成交回落。而以英国脱欧、特朗普当选美国总统等一系突变的国际形势，更给市场蒙上了一层浓重迷雾。
这个行业还会好吗？
实际上，很少有人能够给出一个标准答案。即便经过过去十多年的发展、数十次的调控，从学者到企业家，从政策制定者到微观决策者，在这个课题的一些关键的判断上，都会出现诸多分歧。
究其原因，还是房地产行业承载着这个国家和社会的多种功能和属性，用于居住还是用于投资？是经济引擎还是社会镇流器？由开发导向还是金融导向？种种定义，均有盲人摸象之虞。
从国际成熟市场来看，房地产具备突出的金融属性。而在快速城市化进程里的中国，房地产又被视作经济和社会的平衡器。由此，如果从资本意志和地产逻辑的双重脉络去观照这一话题，可能更容易接近真相。
中国民生银行再次联合全联房地产商会举办中国不动产金融年会·2016，聚集了对地产最有发言权的28位意见领袖，发起对中国房地产前景的探讨和碰撞。
市场、行业加速集中
让所有人形成共识的是，房地产行业将迎来一次巨大的变革。
近年房地产行业的快速发展和房价、土地价格不断上涨，以及由此引发金融杠杆风险和企业发展风险不断加剧，整个行业经历高峰后正逐步回归理性和常态，同时人们对经济尤其是实体经济增长乏力的忧虑不断加重。
在这次民生银行中国不动产金融年会·2016上，融创中国董事长孙宏斌认为，调控让整个行业都受益。随着土地越来越贵，房价越来越高，意味着风险也越来越大，对企业发展并不好。“所以这一轮调控对购房者、开发企业、银行都是好事。”
对于未来房地产形势，旭辉集团董事长林中认为，从各种形势来看，当前一二线城市房价已经达到高点了，继续上涨的可能性不存在，“明年10月份后，一手房交易量将回落，12月份会比较明显。”
当前房地产市场，在区域上出现了极为明显的分化。当三四线城市仍处在艰难去库存的周期时，部分一二线城市却出现了房价的暴涨。这一背景，正是这一轮定向调控落地的原因之一。
市场资源向一二线城市和区域中心城市集中，竞争更加充分和激烈。由此，行业格局出现了不断向大企业倾斜，中小企业加速转型或退出，大企业市场占有率越来越高的趋势。
相关统计数据显示，房地产行业整体规模正在靠近天花板，2015年行业规模是销售额8.7万亿，到2016年10月份已经达到9万亿；同时，2015年国内前10名房企占比17%左右，到2016年10月份已经增至20%，大企业在整个市场中所占份额逐步增加。
实际上，近两年，兼并重组成为行业重要的标签，行业、市场经历重新洗牌，区域集中度向一二线城市倾斜，行业集中度向大企业、大资本汇集。
从A股上市房企看，从2015年初到2016年11月中旬，已有27家房企发布重大资产重组，另外有93家进行增发的上市房企中，37家企业与收购资产有关。
这一轮变局中特点格外明显：第一，金融、保险资本开始大规模介入房地产行业；第二，大企业加速扩张布局，中小企业退出；第三，部分房企加速转型。
转型与资本
面对行业的洗牌，房地产企业是否需要转型，以及通过何种路径转型？资本在其中将起到什么作用？引发了诸多争鸣。
实际上，作为一个古老的行业，房地产行业本质就是投资和盖房子，这个逻辑从古至今一直没有改变。但同时，城市化的推进，也给传统的房地产提出了更高的要求。
国务院发展研究中心原副主任侯云春给出了一个普适性的建议：中国房地产依然处于稳步发展阶段，但存活下来的房企也要进行变革，从单纯盖房子的开发商向城市住宅综合服务商转变，建筑行业也要向节能智慧型低碳建筑和消费模式转变。“你能够兼并别人是你有本事，你能够被别人兼并，说明你有价值，如果既不能被别人看上，也不能兼并别人，说明你的日子就完了。”
中城联盟第十届轮值主席、朗诗绿色地产董事长田明认为，企业是否转型需要从实际情况来判断，第一，市场外部环境发生什么变化，企业内部有什么资源禀赋，只有把外部形势和内部资源考虑充分了，制定一个战略，才会有胜算。第二，行业逐步向下，企业需要转型，但要坚持自己的特长。
雅居乐集团董事局主席陈卓林的意见则是，无论房地产企业，还是其他行业，想要做成百年品牌，必须保持稳健，同时也强调房企应该追求多元化发展。
不过，大家更能形成共识的是，未来房地产行业另一个趋势是与金融资本融合不断加深，一方面，对于金融资本而言，在实体经济形势并不理想的状态下，房地产无疑是实现资产配置的一个较为理想的途径；另一方面，对于房地产来说，拥有金融资本的支撑，不仅为进一步发展插上了翅膀，也为风险控制提供了有力保障。
比如孙宏斌告诫他的同行们，首先，未来投资很重要，由于房地产杠杆较高、周期较长，一旦投资错了、地买错了，盖什么样的房子都会赔钱；其次，在风险来临时，保证能够融到跨周期的资金和足够的现金流。
林中认为，成长中的房企核心战略是做强做大，如果企业还有成长空间，就不要轻言多元化，集中和专注才是关键。而通过与金融的融合，是一种重要的途径和趋势。
中国恒大集团总裁夏海钧表示，未来房地产行业与金融资本融合会是一种趋势，房地产可以帮助金融行业处理一些不动产类不良资产，金融可以在现金流、风险控制方面为地产提供有力的支持。
金融地产想象
世联行董事长陈劲松认为2016年中国房地产销售额可能超过10万亿。在某种程度上，中国找不到其他更大的市场。
然而，在经历了十多年的高速发展后，以开发为导向的房地产已经进入白银时代的周期。
值得关注的是，对标美国的市场，会发现地产金融仍然有着巨大的增长空间。在美国，房地产资产证券化规模巨大，其中包括MBS、REITs等等金融产品。“我认为开发直接销售的规模增长动力后期会减缓，更多的可能会是金融性的结构产品。”地产大佬冯仑说，美国上市交易REITs的市值就超过了1万亿美元。
不少地产领袖认为，房企到了一定规模程度以后，会面临增长的瓶颈。如果需要找到同样大甚至更大的增长点，又不会让房企觉得更陌生，那将是什么？林中的答案是金融。他认为房企天然地与金融关系紧密。
实际上，过去一年来大量房企都在参与投资金融机构如保险公司、银行，并利用险资进行大的并购，引发了在中国企业史无前例的波澜。
但是房企投资金融的问题在于，前期的投入可能是巨大的，如果没有自身庞大的规模，难度更大。“特别是像人寿保险，可能前面要亏5年、10年才可以养大，要从主业中的利润拿一部分来反哺金融。”
在与会嘉宾看来，金融机构手中的住宅、写字楼、购物中心等存量资产，如果金融机构与好的开发商和运营商一起，将低效资产进一步提升，改变定位，能够创造出更大的价值，也意味着地产行业将出现更多的机会。