从历史上看，广州CBD最初是和商业中心混杂而居，如60年代，广州市的CBD位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的发展，城市商务功能地位的上升，广州CBD逐渐与商业中心分离，如70年代，广州市的CBD转移到海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域；80年代，随着环市路内多幢标志性建筑的建设，广州的CBD转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带；到了90年代，乘着城市东移的春风，广州CBD的核心产业开始慢慢向天河北地带转移，大量金融保险业，跨国公司总部集聚在中信、市长大厦等大型建筑物，一个新的CBD已初具雏形。 事实上，从理论上CBD所承担的功能看，上述CBD都不具备条件，无论作为区域性还是国际性CBD的要求看，上述CBD的辐射力都是远远不够。这些CBD存在以下几个共同特征：1）城市发展中自然形成。2）规模较小，功能主要集中在一条街道内。3）未形成作为区域性CBD的地位。并且我们发现，随着城市间竞争越来越激烈，广州CBD的地位似乎有下跌的迹象。
进入21世纪，广州珠江新城新规划出台，规划为广州CBD21。广州市二十一世纪中央商务区（GCBD21）的基本形态为： 以城市新中轴线沿线的天河体育中心地区和珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD结构。建设珠江新城，是提高广州CBD等级的一项战略性举措。珠江新城从一开始就是广州城市策划的产物，是广州建设现代化国际大都市的一个重要步骤。珠江新城无论在定位上、建设标准上、规模层次上都远远高于以前的CBD，因此珠江新城对广州的建设者来说，是一个全新的事物。
作为新城区，天河CBD的历史非常短。城市中心东移是天河CBD发展的直接原因，80年代末，广州市政府就有了城市东移的设想，并利用天河体育中心的建设初步实施这一设想，随着广州火车东站等大型设施的建设，城市中心向东不断推进。 广州商务产业发展的内在需求以及商务产业求心性的特征，使天河迅速吸引了部分商务产业的集聚，这些高层次的商务产业主要集中在天河体育中心地区，以天河北地带为甚。但由于规划时并没有将此地区作为发展商务产业的重点，因此天河北地带在发展中并没有太多可以超越环市东的优势，其发展模式也和环市东类似，即由少数大型建筑物带动而成。
广州CBD21的硬核部分落足天河，使天河CBD的发展进入一个全新的阶段。根据广州CBD21的规划，天河体育中心地带和珠江新城将成为集商业与商务与一体的广州CBD21的核心。至今，天河体育中心地带已初具规模，未来决定CBD等级的主要是珠江新城。广州１９９３年政府把广州城市中心定在珠江新城，并打算用５-１０年时间把它建成一个现代化的金融商务中心。但随着国际与国内经济大环境的变化以及广州自身的发展需要，原有的定位已不合适，重新定位迫在眉睫。根据2000年，政府在重新制定珠江新城的规划的同时，把珠江新城重新定位为“中央商务区”。 计划从现在起用１５年的时间建成，其中３年完成市政基础设施，１０年形成国际化、生态化的中心商业区，再花２年时间进行完善。因此，珠江新城的发展，将和天河未来15年天河的发展紧密结合。
广州CBD的主体部分在天河，使天河CBD可在较短的历史阶段中取得飞跃，并且其发展路径将有别于广州历史上其他CBD。作为新城区，天河同时面临国际化、现代化、中心化与城市化的历史重任，对于天河的建设者将是一大挑战。
就本地因素而言，政府城市扩展规划对房地产市场影响颇大。三年前，广州市政府大肆宣传"城市中心东移"，东部的天河区房地产开发大热特热。而近两年，市政府通过把番禺市撤市建区，开展大规模"南拓"，城市中心向南转移。在今后20年内，番禺片区的城市建设用地达到381平方公里，新容纳人口200万人，相当于新建一个广州城，土地供量充足。
两三年前在天河区以每平方米5000元价格买下的住宅，目前周边一手楼现价不过4500元。而一直是"郊区楼盘"概念的番禺区，原有楼盘价格徘徊，新楼盘一开盘，价格就接近于广州市区。买套房子囤两年倒手赚一笔的炒楼梦越来越难做了。
此外，广州房地产企业还面临着更为激烈的竞争风险。随着今年政府提高企业入市"门槛"和供求关系的变化，该市房地产企业优胜劣汰加剧。截至今年9月底，广州市房地产企业的数量已不足1100家，比高峰时期减少了500多家，减幅达1/3。
不过，专家还指出，虽然从近期看广州房地产市场风险不断在加大，但从长远看住宅消费仍有很大的潜力，目前广州市区居民人均居住面积为13.32平方米，远小于发达国家30～40平方米的水平。因此，随着广州中心城市地位的不断增强，未来广州市房地产投资仍将继续保持稳健增长，依然是拉动经济增长的重要力量。
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