9月22日，新城控股集团股份有限公司（简称新城控股）完成2026年第一期公司债的票面利率询价与确认，合计发行规模4亿元。最终品种一“26新集01”票面利率6.44%，品种二“26新集02”作为无增信支持的品种，原定询价区间为4.00%—5.00%，不过在发行前一日票面利率大幅上调，最终以区间上限7.80%定价。

这是8月28日资本市场支持房地产发展新政落地后，民营房企公开市场发债的最新案例。进入9月，房企融资端呈现央国企主导发行、优质民企突围、融资成本分层加剧的特征，业内人士认为，新政引导下，行业融资底层逻辑正从依赖主体信用，向基于项目信用的新模式系统性切换。

房企融资逻辑迎重构

新城控股此次发债，建立在8月底以来房地产融资政策密集调整的背景下。8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（下称意见），明确提出“改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求”。

公开资料显示，此次新城控股合计发行规模4亿元的两只债券品种，品种一“26新集01”发行规模3亿元，由新城控股集团另一家子公司贵港恒悦商业管理有限公司提供担保，发行利率为6.44%，品种二“26新集02”作为无增信支持的品种，发行规模1亿元，发行利率达到7.80%的询价区间上限。

新城控股此前披露的2026年中期财务数据显示，截至6月30日，公司营业收入176.44亿元，同比下降20.16%；归属于股东的净利润8.49亿元，同比下降5.15%；扣非净利润8.86亿元，同比下降6.42%；经营活动产生的现金流量净额8.24亿元，同比增长188.42%；总资产2576.76亿元，较2025年末下降3.00%；归属于股东的净资产624.76亿元，较2025年末增长1.43%。

中诚信国际认为，受房地产市场下行影响，公司商品房销售回款延续下滑趋势，但融资渠道有所改善，新城控股商业运营情况良好，为其提供了的稳定租金收入和融资支持，后续仍需持续关注其资金平衡情况。

9月央国企房企主导融资，优质民企分化突围

国家统计局9月15日发布的数据显示，1—8月全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%，房屋新开工面积29894万平方米，下降24.8%。销售端方面，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%，销售额47470亿元，下降13.0%。资金端方面，1—8月房地产开发企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%。

在业内人士看来，开发投资、新开工面积、到位资金三项指标的降幅均在扩大，而正是在这一背景下，8·28新政将融资锚点从房企主体信用转向项目信用，其意图不仅在于短期纾困，更在于以项目质量为核心重建融资秩序。

值得注意的是，进入9月，房企融资动作密集落地，但主体分化特征进一步凸显。

据中指研究院监测，仅9月14日至20日一周内，品牌房企即完成3笔融资，合计金额58亿元。其中9月14日，深交所受理中海企业发展集团200亿元小公募公司债申请，系8月28日新政后首单房企小公募债，其中93亿元拟投向北京、上海、杭州5个商品房项目，占募集规模46.5%；9月15日，龙湖集团27.3亿元公司债获上交所受理，且不设任何增信措施，由中诚信国际给予发行人主体AAA评级，为8·28新政后唯一获受理的民营房企发债申请；9月17日，保利置业附属公司获证监会批准公开发行不超过98.26亿元公司债；9月18日，信达地产公告拟申报发行不超过200亿元债务类融资产品。

从当前发行格局来看，央国企仍是房企公开市场发债的绝对主力，融资渠道顺畅、成本可控；民营房企中仅头部优质主体能够维持常态化融资，腰部民企的融资成本与头部主体差距持续拉大，新城控股本次 7.8% 的票息水平，正是民企融资分层的直观体现。

克而瑞研究中心认为，《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》出台下，融资从集团走向项目，真正受益的是“强资产负债表+强项目执行力”者，央企与地方国企凭自有资金充沛仍可支撑长周期资金占用，但优势来源从“集团担保”转为“资本厚度+单项目能力”，深耕地方的优质民企有可能凭真实项目现金流获得“信用平权”，但需满足母公司财务干净、项目位于强需求城市、自有资金充足三大条件。

对于本轮融资逻辑转变的行业影响，天风证券政策研究院联席院长兼房地产首席分析师李蓉指出，从资本市场影响来看，政策短期能够有效修复地产板块风险偏好，修复房企股债市场融资预期。