世界城市化两大发展规律
问政于民十二五 城市篇之一
1800年以前,全世界的城市人口只占总人口的3％。随着产业革命的掀起,机器大工业和社会化大生产的出现,资本主义生产方式的产生和发展，涌现出许多新兴的工业城市和商业城市,使得城市人口迅速增长,城市人口比例不断上升。从1800～1950年,地球上的总人口增加了1.6倍,而城市人口却增加了23倍。在美国,1780～1840年的60年间，城市人口占总人口比例从2.7％上升到8.5％。1870年美国开始工业革命时，城市人口所占的比例不过20％，而到了1920年，其比例骤然上升到51.4％，2010年美国的城市化率达到95%以上，从整个世界看，1900年城市人口所占比例为13.6％，1950年为28.2％，1960年为33％，1970年为38.6％，1980年为41.3％，现在已经超过了50%。所以，城市化过程是随着现代工业的出现、资本主义的产生而加速发展的。
世界城市化进程共分两个阶段。第一阶段的特征便是从人口流动看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，人口流动以从城区进入郊区为主。中国1978年仅为10%左右，而到了2010年城市化率已达到47%。根据美日韩城市化发展的经验，中国目前城市化还处于农村进入城市为主导的加速发展第一阶段阶段；未来农村人口流动将依次进入小城市和大城市为主导的阶段，但是中国少数大城市郊区化和以都市圈为主导的阶段已经悄然来临，按照城市化的国际规律，我们认为中国未来三大经济圈的城市郊区将会有很大发展，其房价相对会对核心区域有很大制衡作用。