来自政策层的最新表态，引发了市场对降低存量房贷利率的预期。中国人民银行货币政策司司长邹澜7月14日表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

分析人士推测，遵循市场化、法治化原则，商业银行降低存量房贷利率可能存在两种路径：一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款“以新换旧”间接降。但具体方案仍存不确定性，有待进一步明确和落地。而降低存量房贷利率，对购房者而言，有望降低其利息负担、增加消费意愿；对于商业银行而言，尽管存量房贷利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表。

　　提前还款与存量房贷利率较高有较大关系

存量房贷利率降还是不降？来自正反两方的声音似乎都有理由。

中信证券首席经济学家明明表示，提前还款潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率，有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力难以忽视，政策设计落地也存在一定挑战。

当前，存量个人住房贷款利率定价有两种机制。一种是固定利率机制，另一种是“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+加点”的浮动利率机制，也就是以LPR为定价基准，由借贷双方在签订合同时协商确定一个加点数值，利率会在合同约定的“重定价日”发生调整，调整内容仅为LPR，加点则保持不变。

“99%的房贷选择了浮动利率机制。”邹澜表示，尽管去年以来5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下行了45个基点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还款大幅增加有较大关系。

招联首席研究员董希淼表示，提前还款潮发生的原因之一是部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。

6月以来，居民提前还贷意愿依然偏强。“尽管6月下旬RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数有所降温，但仍处于0.17点的相对高位。”信达证券首席宏观分析师解运亮表示。

一段时期以来，新增房贷利率的下行速度，快于存量房贷利率的下行速度。根据中国人民银行披露的信息，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。

　　下调存量房贷利率的两种可能路径

针对相对较高的存量房贷利率，邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

上述表态，使得市场对于降低存量房贷利率充满遐想。中金公司判断，“自主协商变更合同约定”意味着，允许存量利率的“加点”，通过银行与借款人的协商进行调整；“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着，允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款。

“以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行‘转按揭’等。”中金公司称。

董希淼认为，存量房贷利率调整可能有两种做法，一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款“以新换旧”间接降。他建议，各家银行总行要出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程；可以在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。

上海交通大学中国金融研究院副院长刘晓春此前表示，面对大量提前还款情况，各家、各地商业银行可以依据所在区域房地产市场和商业银行间竞争态势，确定自身策略。全国各地房地产市场情况不同，脱离借贷双方原有合同，由国家相关部门搞全国统一的存量房贷利率打折标准没有必要，也不符合市场原则和法治原则。

　　有望降低购房者利息负担、增加消费意愿

降低存量房贷利率的措施一旦正式落地，对于借款人、消费、商业银行等都将产生一定影响。

对于购房者，据中金公司分析，存量房贷利率下调，有望降低购房者利息负担、增加消费意愿。假设存量按揭利率下调70个基点，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。

降低存量房贷利率也有望给消费带来一定利好。招商证券首席宏观分析师张静静称，在此过程中，居民现金流量表将得到改善，节省的房贷利息支出有助于增强消费。

对于商业银行而言，分析人士总体认为，负面影响相对有限。马婷婷表示，经测算，预计降低存量房贷利率，对银行息差及收入影响相对较小。中金公司判断，调整存量房贷利率对银行负面影响有限。尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，对宏观经济和消费有刺激作用。