每年三月份和四月份是楼市传统的“金三银四”销售旺季。近期，多个热点城市房地产市场传出回暖信号。从北京、上海到南京、杭州，无论是新房还是二手房市场，都出现了明显的活跃迹象。当前房地产市场有哪些新变化新特征？变化的原因是什么？房地产政策在促进市场回暖方面发挥了什么作用？后续房地产市场情况如何？

4月的一个周末，北京市海淀区五道口片区某房产中介门店，问询和办理业务的客户不在少数。该中介门店的一位业务经理介绍，今年一季度，五道口片区二手房交易增量明显。一方面是由于这里是“学区房”的传统优势区域，每年三四月份都是市场旺季；另一方面，该区域二手房价格在经过近3年的调整后，优质房源性价比已经比较突出。北京市西城区菜市口片区某房产中介门店，同样感受到二手房市场的“小阳春”。据该中介门店业务经理介绍，这一片区地理位置优势突出，加之几个知名楼盘已是“标杆”项目，同样吸引了不少客户的目光。

近期，上海市二手房市场同样火热。据上海房产交易中心官网数据，4月11日，上海二手房（含商业）网签成交量达1632套，创下5年来上海二手房单日网签成交量新高。“4月份重点城市楼市走势，与3月份相比有几个特征，一是延续了3月份回升的态势，整体交易态势比较旺盛；二是京、沪、深二手房交易同比开始增长，新房交易开始好转。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍说。

上海链家研究院负责人李根表示，3月份，上海二手房市场的成交数据，预示着市场信心正在恢复。全市二手房成交量达到3.1万套，比去年3月增长6%，较今年1月增长37%。而作为先行指标的带看量，较1月增长28%，为后续成交提供了支撑。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，北京和上海在此前几年里，二手房挂牌量比较多，在价格经历了深度调整后，很多二手房已颇具性价比。

业内人士认为，尽管4月份重点城市房地产市场热度仍在，但分化现象比较明显。首先，二手房表现好于新房，新房需求仍旧比较弱；其次，二手房仍以低总价房源交易为主，中高总价房源交易仍较为平淡、变化不及预期，换房链条循环仍待畅通。

与二手房的“金三银四”形成鲜明对比的是，新房市场增量迟迟未能大范围激活。受高基数、需求分流、推盘节奏等影响，新房“金三银四”并不突出。国家统计局数据显示，1月份至3月份，新建商品房销售面积19525万平方米，同比下降10.4%，降幅比1月份至2月份收窄3.1个百分点；其中住宅销售面积下降13.1%。新建商品房销售额17262亿元，下降16.7%，降幅收窄3.5个百分点；其中住宅销售额下降18.5%。“不过，部分楼盘的新房交易表现突出，一是中心区品质和区位优势突出的好房子项目表现较好，二是近郊在学位、交通、配套等方面具有优势，且价格相对友好的楼盘表现较好。”李宇嘉说。

“金三银四”过后，楼市热度能否维持，市场行情能否持续回暖？

李宇嘉认为，目前热点城市很多区域二手住房价格调整已经较深，在政策扶持下，刚性需求正被充分激活。比如，京沪300万元以下，广州200万元以下二手房交易回升更明显，由租转买的需求比较突出。同时，刚需活跃带动部分改善性需求实现，市场循环效果明显改善，表现在京沪300万元至600万元的房源交易有所上升。因此，在价格友好、政策扶持、循环改善三重带动下，后续楼市热度将得到支撑。

针对刚需发力和改善开始回升的态势，专家建议，各地应进一步梳理既有的政策，特别是住房消费领域存在的堵点，在公积金使用、购房补贴、二手房带押过户等方面加大政策支持力度。此外，对一些购房需求集中的片区，要及时补上公共设施缺口、完善影响购房预期的关键配套。

严跃进表示，接下来市场分化或将加剧。优质地段的次新房、总价可控的拆迁房、拥有稀缺资源的房产、学区资源好的项目有望率先企稳反弹；而远郊、无配套、房龄过大的老旧房源，即便在整体回暖的行情下，其修复速度也可能相对滞后。总体上围绕安居宜居需求的市场将更具有可持续性。