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吴良镛院士的大北京计划之五
卞洪登 日期:2016.06.27 资讯来源:本站 浏览人次:24608
   罗高波博士看中城南兴起
  
雅典奥运刚刚落幕,时间不觉已到2004年年底,我们几乎可以嗅到2008奥运了。奥运对中国、对北京到底意味着什么,对北京房地产市场到底有何种影响,也就越来越成了地产界内外关注的焦点。人们在问:奥运之后,北京房价到底会不会跌?
  
悉尼奥运之后房地产崩盘,与政府策划失误有着分不开的关系。悉尼市政府错误得将奥运村放到了远郊,使奥运一结束该区域就成了死城,除了办奥运再无用处。这是一个教训。奥运不过是半个月的事,而建成的设施却是可以使用几十甚至上百年的,所以策划一定要长远。巴塞罗那奥运之后房价也出现暴跌,则与其奥运前炒作过度有关。在奥运之前的两、三年中,巴塞罗那房价狂涨了250%—300%,为日后的暴跌埋下了隐患。
  
“其实奥运的结束对房价的影响没那么大。就算奥运之后人去楼空,比赛场馆全都没人了,对奥林匹克公园周边及整个北京的房价也不会有多大影响。当然影响一定会有,但决没有人们想象得那么大!”罗高波指出。他的依据是,在与奥运有关的15000亿总投资中,比赛场馆的建设只是一小部分,只有大约220亿元人民币,只占全部投资的1.47%。而全部基础设施的投资,却高达2800亿,而相应的房地产开发投资,据测算可能达到7000—8000亿元。“既使奥运结束了,道路一样畅通、通讯一样便捷、奥林匹克公园同样美丽,房价有什么理由一定会跌呢?”罗高波反问。
  
“北京举办奥运,很可能出现汉城式的格局。”罗高波判断。汉城就是通过举办奥运,开发了汉江以南的区域,并使此地最终发展成了汉城新的城市中心区,而且比老区更繁华,更有吸引力。
  
北京城市中心将北移
  
近几年,不断有论者指出,北京围绕皇城“摊大饼”式的发展已经走到尽头了。但到底如何走出“摊大饼”,实现新的城市格局,却依然是个缺少答案的问题。五环、六环依然按照既定的方向“摊”出去了。但只要转换思路,就会发现,建设新的城市中心区,也许是一个更现实、成本更低的选择。
  
“由于奥运的举办地定在北城,相应的基础设施投资也大都集中在北城,这势必使北京的城市中心发生北移。未来的城市中心,将不再是现在的二环内,而可能北移至奥林匹克中心公园一带。”这是罗高波着重强调的一个观点。
  
罗高波指出,根据北京“两轴两带多中心”的新城市规划蓝图,未来一定会出现许多卫星城,同时,将会在五环内形成奥林匹克中心公园、中关村科技园区、以及CBD三个城市中心。“在这三个中心中,哪个将最有潜力成为中心的中心?毫无疑问是奥林匹克中心公园。”罗高波自问自答,对自己的结论充满信心。
  
罗高波进一步分析,从环路的建设上也可以看出市政府在规划上的良苦用心。他站起身来指着墙上的北京地图,指出二环至五环路都是围绕着古老的皇城而建,几何重心就在天安门附近,而六环路却大幅度的向北延伸,其几何重心已经离开了二环,北移到了北四环着北五环之间。“这不是很清楚吗?未来的市中心就是要北移至奥林匹克中心公园一带。”罗高波再次强调了自己的结论。
  
“我不能肯定这就是市政府的意图。但从政府的规划以及基础设施建设的投向看,结论只能有一个,那就是通过奥运会的举办,将市中心北移,从而改变北京市的整体布局。新建一个中心,肯定比改造旧的中心效果更好,成本更低。”对于自己的判断,罗高波甚至不无得意。
  
而如果关于城市中心北移的预测真的成为事实,那么未来北京房价最高的区域就将不再是现在的CBD或长安街,而是地处北四环到北五环的奥运区域。近几年业界热炒的CBD概念,也许将让位于奥运主题。
  
南北差距将会拉大
  
去年以来,北京南城房地产发展很快,人们寄希望于南北差距能够缩小。但罗高波认为,南城的开发虽然加快了,但北城的发展肯定更快,未来南北房价的差距将会拉大。
  
首先是基础设施建设。奥运基础设施投资高达2800亿,将这笔钱投到以奥林匹克公园为中心的地带,对周边的价值会有多大的影响?要成为都市核心区域,交通等基础设施绝对是重中之重。而12条道路、4条地铁的规划,足以在交通方面对该地区给以足够的支持。
  
其次是环境。“什么是豪宅的决定性因素?是景观!”罗高波说,“奥林匹克中心公园建成后,将是北京最大的人造公园,仅其北部的国家森林公园就达680公顷, 是朝阳公园的2.36倍, 纽约中央公园的81%。这样大的城市中心景观公园, 今后北京也不可能再有了。”这样的景观资源,非常适合支持市中心豪宅的开发。高档住宅的开发,曾一度非常强调地段,强调地处市中心,导致中心地带出现了不少容积率极高的所谓豪宅。但据罗高波介绍,国外真正的豪宅,其实首先要求的是景观,其他的还在其次。没有景观资源的支持,房子做得再好,也难以卖到天价。近来北京已出现了一些四环外的高档豪宅项目,这些项目之所以能够成功,主要就是依靠环境和景观资源。
  
“奥运不仅是经济事件,也是政治事件。既然奥运放在了北城,大部分投资投在了北城, 那么北城的建设速度只会比南城更快。”罗高波的话不无道理。
  
但北城和南城的房价差距继续拉大了,会不会使得目前已不平衡的发展格局更加不平衡呢?
  
罗高波认为不会,相反,未来的发展将会逐渐趋于平衡。他打了一个比方,如果一个扁担一头重一头轻,平衡的方法有两个,一是把轻的一头加重,一是改变支点,将支点移向重的一边,同样可以实现整体的平衡。对北京来说,现实的选择显然是后者。将城市中心北移,同样等于是加重了南城。
  
“未来的北京就应该是这样。只要城市的重心北移了,那么既使北城发展更快,也一样可以实现整体的平衡发展。”罗高波着重指出,这种重心北移的方式,比单纯加快南城建设,在不改变原有格局的基础上实现全市平衡发展,要更好,更有效率。世界许多大都市的发展历程都表明,新建一个中心,比改造原有中心要好得多。
  
罗高波对奥运的热情,起于他在美国南加州大学留学的经历。南加州大学是体育强校,历史上总共获得过58枚奥运金牌。“这对我震动很大。”而与南加州大学杰出校友、1988年汉城奥运会组委会主席Seh-Jik Park的坦诚交流, 更激发了他对奥运的浓厚兴趣。毕业归国,他为是否要回到自己熟悉的深圳而犹豫,但想到北京2008要举办奥运会,他还是选择了陌生的北京。工作之余,他的爱好就是研究奥运经济、奥运地产。他甚至声言,自己将来一定在奥林匹克公园周边买房子。
 
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