房地产新政密集出台，作为房贷利率基准的5年期以上贷款市场报价利率（LPR）备受关注。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。

两个期限LPR均维持不变，符合市场普遍预期。此前5月15日，中国人民银行等量平价续作中期借贷便利（MLF），意味着本月LPR的定价“锚”没有发生改变。此外，银行净息差压力仍存、防止资金沉淀空转、房贷新政超预期等，均是影响5月LPR报价的重要因素。

民生银行首席经济学家温彬分析称：贷款利率延续下行，银行净息差持续承压，LPR短期内缺乏下调空间；个人住房贷款领域集中出台多项降成本举措，LPR再度调降的紧迫性和必要性下降；部分贷款利率较低，LPR报价维持不变，意在防空转、提效率。

中国人民银行披露的数据显示，4月企业新发放贷款加权平均利率为3.76%，比去年同期低23个基点；个人住房新发放贷款利率为3.7%，比去年同期低48个基点。

“一季度一般贷款加权平均利率下行至历史新低，加上近期出台的房地产新政，银行净息差进一步压缩，主动调降LPR对MLF加点的动力不足。”中信证券首席经济学家明明表示，超长期特别国债发行落地，后续政府债供给增长将对银行间流动性形成一定冲击，因此银行负债端成本下行不足以支撑LPR下调。

多位分析人士认为，尽管5年期以上LPR并未下调，但住房贷款利率有望进一步下行。5月17日，中国人民银行取消了全国层面个人住房贷款利率政策下限，并下调了各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。

招联首席研究员董希淼表示，尽管LPR保持不变，但房地产金融领域的一系列措施将降低居民住房消费门槛，降低存量和新增住房贷款利息支出，更好地满足刚性和改善性住房需求，提高居民住房消费的意愿和能力，从需求侧上对房地产市场形成支撑。

展望下一阶段LPR走势，明明预计，在净息差压力影响下，商业银行或将继续下调存款利率。在低通胀环境下，年内LPR下调可期。综合考虑国内宽信用目标变化与海外主要发达经济体货币政策节奏，LPR下行时点可能延后。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，LPR仍有调降空间，但幅度有所收窄。预计中国人民银行将通过结构性货币政策工具，降低实体经济薄弱环节和重点新兴领域的融资成本。在稳楼市方面，LPR调整须与其他政策措施进行配合。

“考虑经济企稳向好、稳汇率压力仍在以及提升资金效率等因素，政策利率持稳，LPR再度单独调降的概率降低。”温彬表示，随着4月以来“手工补息”被叫停，对公存款成本偏高等带来的银行负债端压力有所减轻，为后续LPR下行打开了一定空间，政策性降息的实施条件正逐步积累。